Эксперты поставили под сомнение законность финансирования строек в Албании

Около 60 процентов строительных компаний, получивших разрешения на реализацию девелоперских проектов в 2017-2019 годах в албанской столице, вероятнее всего, использовали для финансирования своих проектов денежные ресурсы "теневой экономики". При этом, по оценкам экспертов, за рассматриваемый период строителями было "отмыто" 1,6 млрд евро.

Такие данные были раскрыты в недавно опубликованном отчете под названием «Незаконные финансовые потоки в Албании, Косово и Северной Македонии». Документ был опубликован в рамках глобальной инициативы Организации Объединенных Наций против транснациональной организованной преступности. Исследование профинансировали Германское общество международного сотрудничества (GIZ) и Министерство иностранных дел Норвегии.

Согласно отчету, из 141 компании, получившей разрешения на строительство зданий выше 6 этажей в период с 2017 по 2019 годы, 59% не имели финансовых возможностей для фактического завершения соответствующих девелоперских проектов.

Согласно их балансовым отчетам, застройщики имели минимальный доход и не имели ни активов, ни займов, ни аффилированных компаний, которые позволили бы им внести необходимые для реализации строительных проектов инвестиции.

В отчете проводится оценка незаконных денег, поступивших в строительную отрасль за эти три года, на основе косвенных показателей, таких как финансовые возможности компаний и строительные / ипотечные кредиты. Согласно отчету, ипотечные кредиты также могут использоваться для оценки масштабов отмывания денег в секторе недвижимости. В 2019 году в Албании было выдано около 200 миллионов евро в виде ипотечных кредитов.

Банки обычно финансируют 50-70 процентов стоимости квартиры через ипотеку, остальное - за счет личных сбережений покупателей. Это означает, что в 2019 году за счет ипотечных кредитов были профинансированы квартиры общей фактической стоимостью в 300-400 миллионов евро.

Однако статистика показывает, что в рассматриваемом периоде была построена недвижимость в Албании общей стоимостью 953 миллиона евро, при этом предполагается, что разница была оплачена покупателем или через частные кредиты. Основываясь на этих данных, эксперты по отмыванию денег подсчитали, что в 2019 году в Албании через сектор недвижимости было отмыто около 500 миллионов евро.

Используя тот же подход к расчетам для 2017 и 2018 годов, получается, что в эти периоды было осуществлено отмывание денег на сумму в 320 миллионов евро и 570 миллионов евро, соответственно. Таким образом, общий объем отмытых денег за 2017-2019 годы составил 1,6 миллиарда евро.

Авторы отчета отмечают, что строительный сектор во всех трех балканских странах, охваченных документов, особенно чувствителен к отмыванию денег из-за своей структуры. Во-первых, продажи новостроек там обычно осуществляются по предоплате, и они продаются до начала строительства. Работа отрасли, как правило, основана на наличных деньгах: агенты по недвижимости в Албании сообщают, что 40-50 процентов всех продаж осуществляются исключительно за наличные.

В случаях, когда продажи осуществляются по соглашениям о заемном финансировании, деньги редко поступают от банков или других финансовых учреждений, а представляют собой частные ссуды от других коммерческих предприятий. Бартерная система также используется для финансирования нового строительства, когда строительные материалы обмениваются на готовые квартиры.

Таким образом, большинство сделок с недвижимостью ускользает от контроля официальной финансовой системы, что может вызвать опасения по поводу подозрительных операций с недвижимым имуществом. В отчете отмечается, что для реализации своих схем отмывания денег преступные группы нацеливаются на строительные компании и бизнесменов, находящихся в финансово нестабильном положении. То есть на фирмы и предпринимателей, у которых есть долги или непогашенные ссуды.

Им предоставляются крупные суммы денег для инвестирования в строительные проекты и покупку квартир с неформальным соглашением (исполнение которого обычно обеспечивается угрозами насилия), что квартиры будут возвращены преступной группе по завершении девелоперского проекта.

Есть и другой способ: незаконные деньги используются для покупки акций строительной компании в обмен на квартиры, предоставленные в качестве оплаты по завершении строительства. Отсутствие декларирования стоимости квартиры или проекта позволяет отмыть дополнительные средства.

В отчете также говорится, что широкое использование незаконных денег в строительной индустрии сказалось на ценах на недвижимость в Албании. В конце 2019 года средняя цена жилых квартир в Тиране достигла немногим более 1000 евро за квадратный метр. Это на 16 процентов больше, чем в 2016 году, когда начался бум нелегального строительства. Уровень цен выше, чем можно представить, в стране, где среднемесячный доход составляет 420 евро.

Если исходить из индикаторов глобальной базы статистических данных Numbeo о стоимости жизни, по соотношению цены жилья и дохода албанская Тирана находится на одном уровне с Миланом, Мюнхеном и Москвой.

Авторы документы отмечают, что политические деятели пользуются привилегированным доступом к прибыльным отраслям и политической защитой своих интересов. Учитывая широко распространенное в государстве ощущение безнаказанности, обычные граждане также не видят особых стимулов для соблюдения закона.

Недавние оценки международных органов показывают, что правительства в регионе активно принимают меры по снижению надзора со стороны независимых институтов, а также сокращают усилия по обеспечению прозрачности и подотчетности. Это включает в себя атаки на независимые СМИ и закрытие пространства для развития гражданского общества.

Подготовлено по материалам acp.al (https://acp.al/news/8909/60-per-qind-e-firmave-nuk-justifikojne-burimet:-Ja-sa-para-u-pastruan-nga-ndertimet-ne-3-vjet/)