Стоит ли опасаться "пузыря" на рынке жилья Тираны?

Независимые аналитики предупредили о риске формирования "пузыря" на рынке недвижимости Тираны и Албании в целом. Эксперты использовали несколько опережающих индикаторов. Один из них - увеличение площади строительства без соответствующего прироста населения.

Что происходит в Тиране? С 1 января 2016 года до конца 2022 года власти столицы Албании выдали разрешения на строительство 6,485 млн квадратных метров жилья. В среднем 925 тысяч квадратных метров в год.

В 2016 году население Тираны увеличилось на 14 100 жителей. В том же году власти выдали разрешения на строительство 141 000 квадратных метров жилья – по 10 "квадратов" на каждого добавленного жителя. В 2022 году население Тираны увеличилось на 6500 жителей. В том же году местный муниципалитет выдал разрешения на строительство 1,808 млн квадратных метров. Или по 278,1 "квадрата" на каждого добавленного жителя.

Динамика площади нового строительства в зависимости от роста населения Тираны по годам представлена синей кривой на графике. Вторая кривая оранжевого цвета показывает средний размер жилплощади, которым сегодня располагает гражданин Евросоюза (30 "квадратов").

Как видно из графика, после 2018 года в Тиране строится гораздо больше жилья, чем требуется городу, учитывая приток населения. Разрыв увеличивается из года в год. Он достиг рекордного уровня в 2022 году. Поведение этого индикатора, по мнению экспертов, говорит о возможности формирования "пузыря".

Однако есть 2 серьезных ограничения. Во-первых, не учтен существующий запас жилплощади на человека. Эти данные недоступны. Если существующий жилищный фонд невелик (например, 15 квадратных метров на одного жителя), то увеличение предложения удовлетворит спрос. Второе ограничение – использование жилья в качестве инвестиции. Если Тирана столкнется с высоким наплывом туристов, использующих условный AirBnb, часть квартир будет использоваться владельцами в качестве инвестиционных активов, принося арендный доход и не приводя к перенасыщению рынка.

Второй индикатор, используемый для оценки риска формирования "пузыря", - рост доли строительного сектора в ВВП. Он активно применяется МВФ. Из эмпирических исследований МВФ установлено, что если разница между ростом строительства и экономики в целом остается выше 5 процентных пунктов в течение 5+ лет, риск возрастает в геометрической прогрессии. Иными словами, если экономика увеличивается ежегодно на 2%, а строительство – на 7% в течение 5 лет подряд, существует вероятность формирования "пузыря".

Что происходит в Албании? В 2020 году строительный сектор вырос на 1,21%, а экономика упала на 3,3%. Разница в темпах роста – 4,5%. Но в 2021 году разница между ростом строительства и экономики подскочила до 9,1%. В 2022 году она достигла 1,09%. Следовательно, в последние три года строительство растёт гораздо быстрее, чем экономика в целом. Если ситуация сохранится еще несколько лет, риск разрыва "пузыря" увеличится.

Третий показатель разработал один из самых известных экономистов мира Джозеф Штиглиц. Суть в следующем: если цена актива выше, чем предполагают фундаментальные показатели экономики, и люди продолжают покупать его, движимые ожиданием дальнейшего роста цены, то "пузырь" близок.

Ряд аналитиков полагает, что цены на жилье в Албании намного выше, чем предполагает сила албанской экономики. Тирана уже вошла в список городов с самыми высокими ценами на жилье в Европе, если сравнивать с покупательной способностью населения. И стоимость продолжает расти, поскольку многие продолжают покупать с мыслью, что она вырастет еще больше.

Подготовлено по материалам acp.al (https://acp.al/news/20755/Tirana-shfaq-sinjalet-e-flluskes-se-ndertimit,-cfare-pritet-te-ndodhe/?)