В Албании ввели единые правила для многоквартирных домов: повышенный сбор для аренды и запрет на продажу квартир должников

Совет министров Албании утвердил Решение № 687 от 11 сентября 2026 года «Об утверждении типового регламента управления квартирами и зданиями». Документ опубликован в «Официальном вестнике» (№ 226) 23 октября 2026 года и вступил в силу с момента публикации.

Регламент развивает закон № 55/2025 «Об управлении совместной собственностью в зданиях». Он обязателен для всех собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах.

Собрание, правление и управляющий

Главный орган управления домом — собрание совладельцев, в которое входят все собственники квартир. Первое собрание обязан созвать застройщик в течение 30 дней после того, как владельцы трети долей оформят право собственности. Если этого не произошло, любой собственник может обратиться в муниципалитет. Собрания теперь можно проводить онлайн.

Собрание избирает правление из 3–11 совладельцев сроком на три года. Текущее управление ведёт управляющий или управляющая компания. Управляющий регистрируется в налоговой службе, договор с ним заключается минимум на три года.

Ежемесячный сбор — для всех, для коммерции — выше

Каждый владелец платит ежемесячный сбор на управление пропорционально своей доле в доме. Платить нужно, даже если квартира пустует или сдаётся. Если собственники не договорились о размере сбора, применяется справочный тариф, утверждённый муниципальным советом.

Для помещений, которые используются в коммерческих целях, в том числе через третьих лиц, сбор должен быть выше, чем для обычных квартир. Под это правило, по всей видимости, попадёт и посуточная сдача жилья туристам. В каждом доме создаётся резервный фонд на отдельном банковском счёте. При продаже квартиры доля продавца в фонде переходит к покупателю, вернуть её нельзя.

Долги по сбору могут заблокировать сделку

Регламент даёт домам жёсткие инструменты против неплательщиков:

• 30% от суммы сбора за каждый месяц просрочки;
• после 3 месяцев долга имя должника и сумма вывешиваются в подъезде;
• решение правления о долге является исполнительным документом и передаётся судебным
• исполнителям;
• при долге более 12 месяцев или сумме от 0,5% стоимости квартиры в Государственном кадастровом агентстве регистрируется ограничение. Пока долг не погашен, квартиру нельзя продать, передать или заложить.

Обязанности арендодателей

Владелец, сдающий квартиру, обязан передать арендатору копию регламента. Он также должен письменно сообщить правлению и управляющему имя, адрес и телефон жильца. Ответственность за соблюдение правил арендатором остаётся на собственнике.

Правила общежития

• Тишина с 22:00 до 06:00, ремонт и шумные работы в это время запрещены.
• Курение запрещено во всех общих зонах: на лестницах, в лифтах, коридорах и на парковке.
• Перевозить в лифтах строительные материалы нельзя.
• Хранить вещи в общих зонах и загромождать их запрещено.
• Домашние животные должны находиться под контролем, ущерб от них возмещают хозяева.
• Изменение фасада требует согласия собрания. Установка водяных баков на общей крыше —
• 75% голосов по долям и заключения инженера.

Что это значит

Для покупателей проверка задолженности по сбору становится обязательным шагом перед сделкой: ограничение в кадастре может её остановить. Владельцам, сдающим жильё, особенно посуточно, стоит учитывать повышенный сбор и обязанность сообщать данные арендаторов.

Источник: Решение Совета министров Албании № 687 от 11.09.2026, «Официальный вестник Республики Албания» № 226 от 23 октября 2026 г. Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.